|
Прошлое и будущее пермского края. Анализ рынка недвижимости и строительного комплекса региона
В 2000 г. произошел взрыв цен на пермском рынке, объекты недвижимости подорожали более чем на 60%. Объясняется это тем, что по отношению к предыдущему периоду возросла платежеспособность населения, стабилизировалась экономика края, а на рынке недвижимости образовалась нехватка предложения.
С этого момента вплоть до 2003 г. начался непрерывный рост цен. В первой половине 2003 г. рынок стабилизировался, но уже с августа цены снова пошли в «гору» и к концу года выросли в среднем на 11,6%.
А прошлый год превзошел все ожидания специалистов: цены на вторичном рынке жилья увеличились в среднем на треть.
Объясняется такое положение следующими обстоятельствами:
спрос на рынке жилья в целом (и на первичном, и на вторичном) опережает предложение из-за общей нехватки жилищного фонда в Пермской области;
население имеет возможность покупать жилье в рассрочку, вступая в различные программы финансирования при строительстве (приобретении) жилья, причем при поддержке и муниципальных, и областных властей.
Итак, 2004 г., можно считать одним из самых необычных в истории пермского рынка недвижимости. Так много квартир пермяки не покупали давно. Ситуация стагнации была преодолена уже в конце августа 2003 г. Однако никто не предполагал, что, начиная с декабря и до конца весны включительно, рынок будет буквально «кипеть».
Особенно «горячим» оказался сектор вторичного жилья. Как правило, с января до начала марта активность снижается, после чего наблюдается плавный рост до середины мая, а затем – очередной спад. В 2004 г. подобных колебаний не наблюдалось. Все это время рынок находился в активной фазе. Цены подросли в пределах 2-3%.
Причины, повлиявшие на небывалую активность рынка недвижимости, риэлторы пока затрудняются объяснить. Впрочем, некоторые факторы, повлекшие ажиотаж, очевидны.
Во-первых, население испугалось возможного увеличения цен на недвижимость. Его спровоцировало стремительное подорожание строительных материалов (металлоизделий, кирпича, ЖБК). Во-вторых, сыграла роль нестабильность курса доллара. Соответственно, с точки зрения размещения капитала, возросла привлекательность объектов недвижимости.
По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского Торгового дома недвижимости (ПТДН), в 2004 г. рост цен на жилье в городе превзошел все ожидания и прогнозы, достигая в отдельные месяцы 7%. В среднем с начала прошлого года цены на первичном и вторичном рынках жилья взлетели на 40%. С начала осени квартиры в новых и строящихся домах в областном центре подорожали в среднем на 13%. Стоимость 1 м² составила более 18 тыс. руб. Еженедельно цены росли на 2-3%. На вторичном рынке жилья 1 м² преодолел планку в 17 тыс. руб. Еженедельный прирост в этом секторе составил более 1%. В центре Перми, независимо от того – новое жилье или нет, – 1 м² стоит уже более 1000 долларов.
Можно приводить много причин, которые прямо или косвенно повлияли на рынок недвижимости города, но, несмотря на повышенный спрос, объемы жилищного строительства до сих пор невелики.
Ожидается, что в 2005 г. в Перми будет сдано более 700 тыс. м² новых квартир. Основным источником финансирования жилищного домостроения являются частные инвестиции. До 2004 г. новостройки занимали около 1/3 всего рынка жилой недвижимости. Но в последнее время ситуация изменилась в пользу строящегося жилья. Объемы нового строительства по сравнению с 2003 г. выросли почти в 3 раза. В прошлом году было введено в эксплуатацию около 225 тыс. м² жилья.
Как считают местные брокеры и аналитики, наращивание объемов положительно скажется на рынке, цены стабилизируются. Высокий спрос на жилую недвижимость, по их мнению, сохранится еще как минимум полгода.
О жилье типовом и об элитном
 Лидером по количеству новостроек в Перми стал в 2004 г. Дзержинский район. Его доля от всего вводимого в строй первичного жилья составила около 30%. Больше всего новых домов сегодня возводится в микрорайонах Окуловский и Железнодорожный. Второе место занимает Ленинский район, но здесь очень большой сектор индивидуальной застройки.
Нынешние темпы развития строительного домостроения и всей строительной отрасли в крае, как полагают местные власти, должны сохраниться, во всяком случае в ближайшие несколько лет. На это позволяют надеяться общая благоприятная экономическая обстановка, рост платежеспособного спроса (и, соответственно, рост инвестиций) и прочее. Об этом же свидетельствует и тот факт, что число застройщиков в области всего за год выросло вдвое. Среди них – промышленные предприятия, финансово-промышленные группы, торговые компании и бюджетные организации.
Кроме того, в Перми с каждым годом увеличивается спрос на элитную недвижимость. Несмотря на устойчивый рост цен, все большее число людей, имеющих желание и возможность качественно улучшить свои жилищные условия, приобретают квартиры на рынке элитной недвижимости, хотя в Перми он еще только формируется. Для сравнения: в Москве за год только в центральной ее части на первичном и вторичном рынках продается порядка 1000 элитных квартир. А общий годовой оборот рынка элитного жилья в центре города достиг 700 млн. долларов. В Перми до сих пор элитными нередко считают многоквартирные кирпичные жилые дома с повышенным уровнем комфортности. Такие дома, скорее, относятся к категории эконом-класса, т.е. многоквартирные дома (более 50 квартир, а в новых объектах – до 500 квартир), построенные по индивидуальным проектам, имеющие эффектный современный архитектурный облик, которые могут быть расположены как в центре города, в традиционно престижном районе, так и нет.
Несмотря на отсутствие подчас таких необходимых для элитного дома элементов, как подземная парковка, организованная служба безопасности и т.п., квартиры в домах эконом-класса стоят очень дорого. Такая ситуация объясняется прежде всего острым дефицитом элитного жилья. Но в последнее время покупатели предъявляют все большие требования к качеству, месторасположению дома и набору инфраструктуры. Приобретая квартиры, они обращают внимание не только на расположение будущей собственности, качество использованных строительных материалов и планировку будущего жилья, но и на уровень безопасности, комфорта помещений общего пользования, благоустроенность внутреннего двора и презентабельный подъезд. А пермский рынок зачастую не может предложить объекты соответствующего качества.
По подсчетам специалистов, на сегодняшний день в Перми к категории элитного можно отнести около двух десятков домов, которые были построены за последние 3-4 года преимущественно в центральной части города. Но и они, по московским понятиям, относятся далеко не к первой категории элитного жилья.
Что касается цен в Перми на этот вид недвижимости, то они за последний год в среднем выросли примерно на 25%.
На сегодняшний день цена элитных квартир (без мебели и ремонта) как на первичном, так и на вторичном рынках достигает 40 – 50 тыс. рублей за 1 м². Средняя стоимость элитной квартиры с евроотделкой и мебелью составляет на сегодняшний день порядка 7-8 млн. рублей, хотя уже встречаются и предложения меблированных квартир за 9-11 миллионов.
Пермский рынок элитного жилья представлен не только дорогими квартирами, но и пентхаусами, которые являются более престижными и, соответственно, более дорогими. В Перми разница цен элитных квартир и пентхаусов достигает 20%. Стоит отметить, что здесь пентхаусами считаются роскошные квартиры на последних этажах домов, с интересным панорамным видом, хотя в подлинном, американском, понимании этого слова пентхаусом можно назвать лишь отдельный «стеклянный» особняк на крыше многоэтажного дома, с панорамным видом на три стороны света (в идеале – на четыре), с обязательным выходом на террасу, где, в зависимости от пожеланий владельца, могут быть устроены смотровая площадка, бассейн, теннисный корт или сад. Если же выхода на террасу нет, более правильным будет говорить уже не о пентхаусе, а о мансарде.
Нынешняя экономическая ситуация в Пермской области позволяет надеяться, что сектор элитной недвижимости имеет достаточно хорошие перспективы.
Инвесторы проявляют интерес
В прошлом году число инвестиционных ресурсов в строительную отрасль Пермской области значительно возросло.
Как результат: власти Прикамья не только продекларировали, но и уже начали работу со всеми доступными инструментами инвестирования: ипотека, потребительская кооперация, облигационные займы, паевые инвестиционные фонды недвижимости и целевое инвестирование.
Тенденция роста строительной отрасли в ближайшие 2-3 года должна сохраниться. Так считают аналитики, ссылаясь в том числе и на то, что в 2004 г. в Прикамье заработали практически все доступные инструменты финансирования этого сегмента экономики. По мнению участников рынка, значительные изменения, происходившие в строительстве в течение последних месяцев, – лишнее тому подтверждение. Несмотря на то, что статистические показатели отрасли пошли вверх, одна из наиболее болезненных проблем – стремительный рост цен на новостройки – по-прежнему не снята с повестки дня.
Улучшить свои жилищные условия сегодня хотели бы более половины пермяков.
Около 20% потенциальных покупателей готовы купить его по схеме долевого участия или сразу. Еще около 20% могут согласиться на потребительское кредитование, 20% – на ипотеку. И, к сожалению, 40% потенциальных покупателей до сих пор остаются «за бортом». И власти, и строители считают, что решить проблему возможно с помощью, так называемой, потребительской кооперации или жилищных кооперативов.
Учитывая нынешний интерес кредитных учреждений к строительству, можно надеяться, что приток финансовых средств в отрасль не прекратится.
Земля есть?!.. Земли нет?..
В связи с тем, что жилая застройка в Пермской области постепенно активизируется, весьма актуальным становится вопрос о земельных ресурсах региона.
Купля-продажа земли в Пермской области стала возможна с принятием Земельного кодекса в 2001 г. Хотя и до его выхода приобретались участки земли под приватизированными объектами недвижимости, а также участки для индивидуального жилищного строительства. Сейчас в частной собственности находится 1,4 млн. га, что составляет 11% от всего земельного фонда Пермской области. Наибольшим спросом, по оценкам риэлторов, пользуются участки для частной застройки на берегах рек, с удобным подъездом и проведенными коммуникациями недалеко от Перми. Цены на них колеблются от 500 долл. до 3 тыс. долл. за сотку. Таких свободных участков почти не осталось, поэтому эксперты советуют скупать земли без инфраструктуры в расчете на их развитие и подорожание.
Небольшие дачные участки продаются по цене 5-10 тыс. руб. за сотку.
Одним из перспективных направлений для частных инвестиций эксперты считают заброшенные участки земли в дачных кооперативах. 15-20 лет назад спрос на дачные участки был существенно выше: пермяки покупали даже по 2 участка. Сейчас ситуация изменилась, многие участки оказались заброшенными.
Ликвидными являются только участки, расположенные на берегу реки и имеющие транспортную инфраструктуру. Это довольно ограниченный сектор.
По мнению специалистов, земельный рынок в области не сформирован из-за отсутствия инфраструктуры и правовой неопределенности.
Сейчас востребованы крупные участки под строительство торгово-развлекательных комплексов и складских помещений вне города, вдоль транспортных магистралей. Однако они либо относятся к категории сельскохозяйственного назначения, либо собственность на них не определена.
Возникает правовой парадокс. Ведь сельскохозяйственные земли по экологическим требованиям не могут находиться ближе 300-500 м от больших автомагистралей.
Законодательство не дает возможности развернуться инвесторам, многие из которых могли бы вложить значительные средства в строительство больших объектов. Однако риск слишком высок. Построенный объект может быть объявлен незаконным.
Сегодня есть большой выбор участков сельхозназначения, которые пытаются реализовать крестьяне, получившие землю в собственность при расформировании колхозов. Но поскольку менять назначение земель запрещает Земельный кодекс РФ, то такие участки могут заинтересовать лишь фермеров, желающих развивать сельхозпроизводство. А в области таких фермеров-инвесторов просто нет, поэтому созданный областным фондом имущества аукционный центр пока не совершил ни одной сделки. А список предложений по участкам большой площади – огромный.
Из тупиковой ситуации, по мнению специалистов рынка, реально выйти не раньше, чем через 3-4 года, а до этого времени пермякам придется строить там, где разрешено законодательством – в черте города.
publications.proektstroy.ru
Стройматериалы сегодня 23-03-2007
Разворачиваем марши 14-06-2008 Стройматериалы сегодня
Сегодняшний рынок строительных услуг способен удовлетворить наиболее взыскательные запросы и дает возможность качественно и экономично воплощать в реальность любой, даже самый смелый, строительный замысел: от небольшого загородного коттеджа до огромных размеров особняка. От природы в человеке заложено стремление к гармонии, то есть оптимальному сочетанию формы и содержания. Поэтому прежде чем приступить к ремонту или строительству своего жилья,...
Незаметные и незаменимые 22-05-2008 Стройматериалы сегодня
Без качественной кровельной вентиляции сегодня невозможно представить малоэтажное загородное строительство. Она способствует созданию хорошего микроклимата внутри постройки, сокращает расходы на отопление и кондиционирование, способствует защите конструкции от разрушающего воздействия влаги. Благодаря существующим технологиям производства и монтажа правильно установленные кровельные вентили не приведут к протеканию дождевой и снеговой воды под кр...
Вам еще не надоело шпаклевать???? 21-05-2008 Стройматериалы сегодня
Штукатурка КНАУФ-Ротбанд экономия времени, сил и средств! Профессионалы хорошо знают, насколько важно при отделочных работах правильно подготовить основание. Именно от этого очень часто зависит долговечность, прочность и внешний вид финишного покрытия. Одним из обязательных этапов предварительной подготовки поверхности традиционно считается шпаклевание, отнимающее львиную долю времени, сил и средств. К счастью, сегодня появилась возможно...
Из чего сделан качественный ламинированный пол ? 04-05-2008 Стройматериалы сегодня
"ELESGO" - ламинат на основе акрилатного слоистого материала. Создан без содержания растворителей, что подтверждено Земельной Ремесленной Палатой Баварии. Пол был не проверке качества в Институте Технологии Лесной и Деревообрабатывающей Промышленности в Дрездене и прошел ее.Из чего создан качественный ламинированный пол ? Полезный слой - неэлектризующийся, устойчивый к механическим повреждениям. Слой акрилатной смолы с минеральными частицам...
Лестница в доме 07-04-2008 Стройматериалы сегодня
Лестница, естественно, является одним из самых сложных элементов жилого дома. Первые лестницы, построенные в домах наших предков, на протяжении многих столетий прятались в глубине стен, скрытые от посторонних людей. На данный момент лестница нередко становится центральным объемным элементом жилища и представляет собой изящную конструкцию, свободно уходящую в открытое пространство. При упоминании о лестнице у каждого человека возникает свое о н...
|
|
